Sanieren und erweitern heisst nicht kündigen

Am Mythenweg in Volketswil wurden bestehende Mehrfamilienhäuser aufgestockt und saniert. Ziel war es, neben mehr Wohnraum auch Raum für «Wohnen im Alter» zu schaffen und die Liegenschaft energetisch neu zu positionieren.

Was tun mit in die Jahre gekommenen Liegenschaften? Sanieren? Erweitern? Abreissen und neu bauen? In Volketswil hat sich die BVK für die ersten beiden Optionen entschieden – und das im laufenden Betrieb. Die 1984 gebauten Mehrfamilienhäuser am Mythenweg waren in einem zu guten Zustand, um sie abzureissen. Eine Totalsanierung war aber nötig. Gleichzeitig bestand die Möglichkeit, mit einer Aufstockung zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Zu den bestehenden 32 Wohnungen zwischen 2½- und 5½-Zimmern kamen vier 2½- und zwei 3½-Zimmer-Wohnungen in Holzbauweise als Attikageschoss dazu.

Zu den Sanierungsarbeiten gehörten der Ersatz von Küchen und Apparaten in den Nasszellen, eine dickere Fassadendämmung und der Ersatz der Fenster. Die Grundrisse wurden zugunsten grösserer Nasszellen leicht angepasst. Zudem erhielt jede Wohnung einen Waschturm mit Waschmaschine und Tumbler. Die zuvor bestehenden Waschküchen werden als Keller umgenutzt – die Trockenräume blieben aber bestehen.

Mietende konnten bleiben
Die Arbeiten wurden in drei Etappen durchgeführt. Die Mietenden mussten während der Umsetzungsarbeiten die Wohnungen verlassen, da die Eingriffstiefe der Arbeiten ein Bewohnen nicht mehr möglich machten. Mit Rochaden wurde sichergestellt, dass den Mietparteien entweder eine gleich grosse oder eine grössere Wohnung zur Verfügung gestellt werden konnte.

Alle Bestandesmietenden hatten die Möglichkeit, wieder in die angestammte Wohnung zurückzukehren – eine Option, die rückblickend wenig genutzt wurde. 90 Prozent der ursprünglichen Mietparteien haben während dem Umbau gekündigt. Eine Neuvermietung während dem Umbau war nicht angezeigt. Der beträchtliche Mehraufwand durch einen Umbau im laufenden Betrieb, damit Mietende ihr angestammtes Wohn- und Sozialumfeld nicht verlassen mussten, hat sich am Mythenweg unter dem Strich nicht gelohnt. Es hätte wohl schneller und sowohl ökonomisch als auch ökologisch sinnvoller saniert und erweitert werden können, wenn die Wohnungen zum Baustart entmietet worden wären.

Das ist aber nicht immer der Fall. In der Nachbargemeinde Schwerzenbach wurde ebenfalls eine Überbauung der BVK im laufenden Betrieb saniert. Dort sind gegen 90 Prozent der Mietenden geblieben. Es gibt demnach im Bereich der Sozialverträglichkeit keine allgemeingültige Lösung.

Mit Wärmepumpen und mehr Licht
Was wurde zusätzlich mit der Sanierung erreicht. Die Liegenschaft hat neu den SNBS-Gold-Status. Das ist daher erfreulich, da dieses Label trotz der bestehenden und weiterhin genutzten Gasheizung erreicht werden konnte. Möglich wurde dies dank zusätzlichem Einsatz von Luft-Wasser-Wärmepumpen. Die eingesetzten Wärmepumpen decken rund 50 Prozent der benötigten Leistung sowie rund 80 Prozent des gesamten Energieverbrauchs der Heizungsanlage. Die Gasheizung wird erst bei Aussentemperaturen von zwei Grad Celsius und tiefer – also an kalten Wintertagen – zugeschaltet. Der Warmwasserbedarf der Liegenschaft kann vollständig über die Wärmepumpen gedeckt werden. Eine Fotovoltaikanlage auf dem Dach liefert zudem Strom für den Eigenbedarf der Bewohnenden.

Weitere Massnahmen betreffen die Lichtinstallationen in den allgemeinen Räumen. Es werden neu stromsparende LED-Beleuchtungen eingesetzt. Diese neue Beleuchtung kommt auch einem weiteren Ansatz zugute. Zu den baulichen Massnahmen, die altersgerechtes Wohnen möglich machen, gehört unter anderem genügend Licht in den Hauseingängen und den Treppenhäusern. Zusätzlich wurden die Hauszugänge mit Rampen versehen, die Lifte durch rollstuhlgerechte ersetzt, die Nasszellen vergrössert, ein rutschhemmender Bodenbelag eingebaut und die Nachrüstbarkeit für Haltegriffe gewährleistet.

Gratwanderung gemeistert
Ein durchaus spannendes Objekt, das aufzeigt, dass man Bestehendes auch weiter nutzen kann. Es soll hier aber nicht unerwähnt bleiben, dass eine Sanierung und Erweiterung im laufenden Betrieb eine grosse planerische Herausforderung darstellt. Dass gewisse Arbeiten aus Sicht der Mietenden nicht «gleich miterledigt» wurden, führte zu Frustrationen. Aus Sicht der Projektleitung wurde im Nachgang deshalb angeführt, ob eine Leerkündigung für die Sanierung nicht zielführender gewesen wäre, vor allem auch in Anbetracht dessen, dass nur wenige Bestandesmietparteien weiterhin am Mythenweg wohnen.

Auch künftig werden wir uns bei der BVK immer wieder den eingangs gestellten Fragen stellen müssen. Ziel muss es sein, die Gratwanderung zwischen Totalsanierung, Investitionsaufwand und Machbarkeit möglichst risikofrei zu schaffen.