Von der Brache zur Wohnsiedlung dank interdisziplinärem Team

Wertschöpfungskette bei Immobilien

«Die BVK bildet bei Immobilien die gesamte Wertschöpfungskette ab», sagt Thomas R. Schönbächler, Vorsitzender der Geschäftsleitung bei Präsentationen. Ein einfacher Satz, der eine ganze Reihe von Spezialisten benötigt.

Alles beginnt mit einem Stück Land

Wir suchen Grundstücke, Abbruchliegenschaften, Entwicklungsareale, Anlageimmobilien. Treiber hinter dieser Suche ist bei der BVK das Portfoliomanagement (PFM), das für die Planung, Steuerung und Kontrolle des Immobilienportfolios verantwortlich ist. Dabei ist die BVK an grösseren Bauten interessiert. Das PFM prüft gerne Angebote bei Wohnhäusern ab 10 Millionen Franken, bei gemischten Liegenschaften in Schweizer Städten ab 15 Millionen Franken und Bauprojekte ab 20 Millionen Franken. Bei Geschäftshäusern im Central Business District – also an zentraler Lage – sind Objekte ab 30 Millionen Franken interessant für die BVK.

Konnte die BVK ein Grundstück erwerben oder möchte sie ein eigenes Grundstück entwickeln, kommt das Projektmanagement (PJM) ins Spiel. Dieses Team ist verantwortlich für die Planung und Realisierung von Bauprojekten. Dabei sind sie für die Erreichung nachhaltiger und wirtschaftlicher Projektziele verantwortlich. Was das heisst, können Sie unter der Rubrik «Verantwortungsbewusste Anlagen» und im «Engagement Report» nachlesen.

Schon während der Planungs- respektive Bauphase greift das nächste Team der Immobilienabteilung ins Geschehen ein. Das Vermietungsmanagement  (VM) sorgt für die Erst- und Wiedervermietung von Büro- und Dienstleistungsflächen sowie Erstvermietung von Wohnungen in Grossbauprojekten. Es ist massgeblich an der erfolgreichen Positionierung der Liegenschaften am Markt verantwortlich.

Ist eine Liegenschaft vollständig zum ersten Mal vermietet, kommt die Immobilienbewirtschaftung (IB) zum Zug. Dieser Bereich des Real Estate Managements macht den grössten Teil der Abteilung aus. Es gilt, die Liegenschaften sowohl kaufmännisch als auch technisch zu bewirtschaften. Im kaufmännischen Teil geht es primär darum, für die freien Mietojekte oder gekündigte und zukünftig freiwerdende Objekte möglichst zeitnah einen passenden neuen Mieter zu finden. Die Abwicklung der Mietverträge, Wohnungsübergaben oder allgemeine Betreuung der Mieterinnen und Mieter gehören ebenso dazu, wie im technischen Teil die kleinen Defekte wie kaputte Geschirrspüler oder ein Wasserschaden am Wohnzimmerparkett, weil beim letzten Regen die Balkontüre nicht geschlossen wurde Instand stellen zu lassen. Auch das Sicherstellen des gemeinschaftlichen Zusammenlebens oder die Einhaltung der Hausordnung gehören zur vielfältigen Arbeit in diesem Team. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der IB stellen durch eine pflichtbewusste und qualitativ gute Betreuung eine hohe Kundenzufriedenheit der Mieter sicher.

Hand in Hand mit der IB und dem PJM arbeitet das Technische Facility Management (TFM). Dieses Team ist unter Berücksichtigung der Objektstrategie für die Budgetierung, Planung und Umsetzung der Instandhaltung und Instandsetzung der Gebäudeinfrastruktur verantwortlich. Dazu gehören Arbeiten wie der Ersatz von technischen Anlagen, Erneuerung und energetische Sanierung der Gebäudehülle wie auch der Wechsel von fossilen auf erneuerbare Energieträger.

Eventuell passt eine Liegenschaft aus verschiedenen Gründen nicht mehr ins Portfolio der BVK. Dann prüft das Portfoliomanagement das weitere Vorgehen. Eventuell kommt es zum Verkauf (was eher selten der Fall ist) oder die Liegenschaft muss neu positioniert werden. So kann es sein, dass eine Liegenschaft am Ende des Lebenszyklus steht und nicht mehr durch Instandsetzung und -haltung optimal unterhalten werden kann. Mit der Planung eines Ersatzneubaus gelangt das Portfolio- an das Projektmanagement. Und so schliesst sich der Kreislauf der Wertschöpfungskette bei den BVK-Immobilien.

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