Immobilien: Messung und Bewertung

Verantwortlich für das ganze Immobilienleben

Ein Haus nach baulichen als auch nach ökologischen oder sozialen Faktoren zu bewerten, ist nicht ganz einfach. Die BVK versucht, für das eigene Portfolio Klarheit zu schaffen.

«Es Hus. E Türe. Feischter, eis, zwei. Da sinds. Chum ine. S'ghört ihne. S'heisst Spielhuus.» So einfach wurde den Kindern die Welt vom Schweizer Fernsehen eingangs der Sendung «Spielhaus» erklärt. In der Realität geht es in der Immobilienbranche nicht ganz so einfach zu und her. Hier wird von Energiebezugsfläche, Kilowattstunde oder Wärmedurchlasswiderstand gesprochen. Genauso schwierig wird es deshalb, wenn eine Liegenschaft vollumfänglich bewertet werden soll.

Zum Glück unterstützen hier Standards – häufig verbunden mit einem Label. Einige davon sind schon richtig bekannt. Niemand hat ein Problem, wenn die BVK sagt: «Bis heute erfüllt gut ein Viertel des Immobilienbestands der BVK den Minergie- beziehungsweise den Minergie-P-Standard.» Bis 2024 werden dank noch zu realisierender Projekte gut 36 Prozent des Bestands nach Minergie-Standard, 2000-Watt-Gesellschaft und/oder nach dem Standard nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) realisiert sein. Wir setzen bei Neubauprojekten auf den SNBS-Standard, da es sich um eine umfassende Betrachtung über die drei Faktoren Ökonomie, Ökologie und Gesellschaft handelt.

Messen, was das Zeug hält

Diese umfassenden Ansätze sollen auch in Zukunft weiterverfolgt werden. Seit 2019 wird bei der BVK zusätzlich der Economic Sustainability Indicator (ESI) des Zentrums für Unternehmensverantwortung und Nachhaltigkeit der Universität Zürich zur Messung und Steuerung des Nachhaltigkeitsprofils ihres gesamten Immobilienportfolios verwendet. Damit bewertet sie das Nachhaltigkeitsprofil von Liegenschaften anhand von 40 Einzelkriterien im Hinblick auf fünf Themenblöcke:

• Flexibilität und vielfältige Einsatzmöglichkeit (etwa 4-Generationen-Projekte wie «Im Vieri» Schwerzenbach)
• Energie- und Wasserabhängigkeit (etwa in der Siedlung Gartenhof in Winterthur, wo dank dem vorhandenen Grundwasser die Energiegewinnung mittels Wärmepumpe beinahe emissionsfrei gestaltet werden kann)
• Erreichbarkeit und Mobilität (etwa in der St. Galler Bernhardswies, wo der Bahnhof quasi vor der Haustür steht)
• Sicherheit (etwa die Einhaltung der aktuellen Vorgaben an die Erdbebensicherheit bei Sanierungen)
• Gesundheit und Komfort (etwa eine Überbauung in Hombrechtikon, die komplett aus Holz geplant wird)

Blick über den Tellerrand

Bei der BVK sind wir stolz darauf, dass wir den ganzen Lebenszyklus einer Immobilie abbilden. Das bringt Verantwortung mit sich. Etwa gilt es, schon beim Bau auf Nachhaltigkeit zu achten. So wird der grauen Energie in Zukunft mehr Gewicht beigemessen. Unter grauer Energie wird die Energiemenge verstanden, die für Herstellung, Transport, Lagerung und Entsorgung von Baustoffen benötigt wird. Insbesondere die Herstellung von Zement und Stahl (siehe auch «Umweltschutz in Zement gegossen»), aber auch vieler anderer Baumaterialien, ist sehr CO2-intensiv. Daher ist ein verantwortungsvoller Umgang mit den Ressourcen über die gesamte Wertschöpfungskette unumgänglich.

Nur «grün» bauen kann aber für eine Pensionskasse nicht die letzte Wahrheit sein. Vielmehr gilt es, mit den vorhandenen Mitteln Rendite für die Versicherten – ihnen gehört schliesslich das Kapital – zu generieren. Wir bei der BVK sind überzeugt, dass die Investitionen in den Klimaschutz mit einer überdurchschnittlichen Wertentwicklung der Immobilien entschädigt werden.