Transparente Gebäude für bessere Einblicke

Pfandbriefe finanzieren indirekt viele Gebäude in der Schweiz – und sie sind ein wichtiger Teil des BVK-Portfolios. Darum setzen wir uns für eine bessere Offenlegung der CO2-Werte der als Deckung dienenden Immobilien ein und können erste Erfolge verzeichnen.

Spätestens seit der Sesshaftwerdung des Homo sapiens vor ungefähr 15 000 Jahren leben Menschen in Häusern. Waren die eigenen vier Wände in grauer Vorzeit noch einfache Bauten, sind heutige Gebäude deutlich komplexer – und produzieren auch deutlich mehr Emissionen. In der Schweiz ist der Gebäudebereich für Emissionen von jährlich rund elf Millionen Tonnen CO2, einem Viertel der Gesamtemissionen, verantwortlich. Da wir aber weiterhin wohnen wollen, brauchen wir auch weiterhin Gebäude. Eine Möglichkeit zur Refinanzierung bietet der Schweizer Pfandbrief.

Auf Pfandbriefe bauen
Die beiden Schweizer Pfandbriefinstitute, die Pfandbriefzentrale der schweizerischen Kantonalbanken (PBZ) und die Pfandbriefbank schweizerischer Hypothekarinstitute (PBB), fungieren als zentrale Refinanzierungsdrehscheibe zwischen Kapital- und Immobilienmarkt. Sie nehmen über die Ausgabe von Pfandbriefen Kapital auf und geben dieses in Form von Darlehen an ihre Mitgliedsbanken weiter, die damit wiederum Hypotheken finanzieren.

Ende 2025 erreichte das ausstehende Obligationsvolumen der beiden Pfandbriefprogramme rund 193 Milliarden Franken. Diese Grössenordnung zeigt, wie bedeutend Pfandbriefe für die Schweizer Immobilienfinanzierung sind. Im Schweizer Obligationenindex*   rangieren die PBB und die PBZ mit einem Anteil von 20 respektive 19 Prozent auf Platz eins und drei der vertretenen Emittenten, kurz vor beziehungsweise hinter der Schweizerischen Eidgenossenschaft.

Schweizer Pensionskassen bauen auf dieses Obligationen-Schwergewicht, wegen des Bonitätsratings von AAA, des mehrstufigen Sicherheitsnetzes sowie der ausgezeichneten Liquidität. Damit belegen sie auch Spitzenplätze im Portfolio der BVK.

Mehr Transparenz bei Klimarisiken
Während die BVK den CO2-Fussabdruck und das Klimaprofil ihres Aktien- und Obligationenportfolios seit Jahren misst, fehlten bei der PBB und der PBZ die notwendigen Daten – ein blinder Fleck. Das bewog den SVVK** im Frühjahr 2023 dazu, den Dialog mit den beiden Pfandbriefinstituten aufzunehmen.

Damit die BVK sowohl Klimarisiken als auch die Klimaverträglichkeit der Pfandbriefinvestitionen beurteilen kann, müssen die Pfandbriefinstitute die durchschnittliche CO2-Intensität ihrer Deckungsstöcke offenlegen, das heisst die Emissionen der Liegenschaften, die als Deckung für den Pfandbrief dienen. Nur so lassen sich die Emissionen der Pfandbriefe objektiv mit anderen Anlagen vergleichen. Es ist erfreulich, dass erste Verbesserungen hin zu mehr Transparenz erreicht werden konnten.

So integrierte die PBZ in einem ersten Schritt die durchschnittliche CO2-Intensität des Deckungsstocks 2025 zum ersten Mal in ihren Nachhaltigkeitsbericht. Dabei verwendete sie zunächst allerdings eine Methode***, welche die indirekten CO2-Emissionen (sogenannte Scope-2-Emissionen) aus eingekauftem Strom, Wärme oder Kälte ignorierte und damit die Vergleichbarkeit einschränkte. Erfreulicherweise baute die PBZ ihre Offenlegung 2026 weiter aus, indem sie zusätzlich die absoluten Emissionen transparent macht und neuerdings auch die indirekten Scope-2-Emissionen offenlegt.  

Die PBB machte es in dieser Hinsicht zunächst besser: Sie ermittelte die CO2-Emissionen ihres Deckungsstocks seit 2021 auf Basis eines Schätzvorgehens, welches neben den direkten Emissionen (sogenannte Scope-1-Emissionen) auch die indirekten Scope-2-Emissionen berücksichtigte****. Allerdings fehlte bis anhin ein zentraler Kennwert: Sie legte neben der Verteilung der CO2-Emissionen keinen Durchschnittswert offen, der einen Vergleich zum Marktdurchschnitt oder anderen Immobilienportfolios ermöglicht hätte. Erfreulicherweise besserte die PBB 2026 nach und legt nun zusätzlich die durchschnittliche CO2-Intensität des Deckungsstocks offen. Allerdings sind die absoluten CO2-Emissionen - im Gegensatz zur PBZ – weiterhin nicht Bestandteil der Berichterstattung.  

Ein Blick nach vorn
Bei all dem geht es um eine Frage: Wie erreichen die durch uns mitfinanzierten Gebäude die gesetzlich verankerten Klimaziele? Viele Schweizer Banken legen heute sogenannte «Dekarbonisierungspläne» offen, welche zeigen, wie die CO2 Emissionen bis 2050 reduziert werden sollen. Als zentrale Drehscheibe in der Schweizer Immobilienfinanzierung sind auch die beiden Pfandbriefinstitute angehalten, ihren Investoren den Dekarbonisierungsplan und -fortschritt hinter den Gebäuden des Deckungsstocks offenzulegen.

Die BVK begrüsst die gemachten Fortschritte und ermutigt die Pfandbriefinstitute, den Weg hin zu mehr Klimatransparenz konsequent weiterzuverfolgen. 

*  SIX Marktwerte per 31. Dezember 2025
** Wer ist der SVVK? Der Schweizer Verein für verantwortungsbewusste Kapitalanlagen (SVVK-ASIR) ist ein Zusammenschluss von institutionellen Anlegern und wurde 2015 gegründet. Der Verein erbringt für seine Mitglieder Dienstleistungen, damit sie ihre Anlagetätigkeit auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft ausrichten können. Die BVK ist Gründungsmitglied des SVVK. www.svvk-asir.ch
*** PACTA: Methodenbericht 2024 zum 
erweiterten CO2-Rechner für Gebäude
**** IAZI: Homepage – IAZI AG – CIFI SA